משכנתא

רוצה לרכוש דירה וצריך לבקש משכנתא, אבל אין לך מושג מה זה אומר? אנחנו כאן כדי להסביר כל מה שצריך לדעת בנושא.

הגשת בקשה למשכנתא

כדי לקבל משכנתא, על הקונה להוכיח למלווה את זהותו וכי יש לו את המשאבים להחזיר את המשכנתא בשיעור שאושר. המסמכים הנדרשים בדרך כלל לצורך הוכחה זו הם:

• דו"חות בנקים אחרונים
• החזרי מס אחרונים
• תלושי שכר אחרונים
• תעודת זהות

אם עובר פרק זמן משמעותי בין מועד אישור המשכנתא למועד בו הקונה רוצה את הכסף, המלווה רשאי לדרוש מהקונה לעדכן את הבנק / מוסד ההלוואות בתיעוד הרלוונטי.

מבחינת הכנסה שתאושר למשכנתא, המלווה דורש מהקונה הכנסה של פי שלושה מהחזר המשכנתא החודשי. עם זאת, אם אין לרוכש את ההכנסה החודשית שנקבעה כדי לזכות במשכנתא, הוא עדיין יכול להיות זכאי לה בתנאי שיש לו קונה משותף על פי שיקול דעתו של המלווה.

בנוסף, אם אדם קונה נכס ממוכר (בניגוד ליזם) הבנק ידרוש מהקונה לשכור שמאי שיבדוק את הנכס לפני שיאשר משכנתא. שמאות תעלה לקונה בין 1,500 – 3,000 ₪.

אישור עקרוני

הקונה מקבל אישור עקרוני (מכתב אישור מראש) מהמלווה. זה יספק לקונה נתון מדויק של כמה כסף יקבל מהמלווה, על סמך נסיבותיו בעת הגשת הבקשה להלוואת המשכנתא. האישור העקרוני תקף למשך 90 יום, אך ניתן לחדש אותו אם הקונה מספק למלווה תיעוד מעודכן, כמפורט לעיל.

ניתן לתת אישור עקרוני גם לפני שהקונה מוצא נכס. למעשה, מכתב זה יכול לעזור מאוד לקונה. זה יכול לאפשר לו להתמקד או להרחיב את החיפוש אחר נכס, על סמך הסכום שהוא יכול להשאיל.

עם זאת, בעוד שהאישור העקרוני תקף למשך 90 יום, על הקונה להיות מודע לכך שברגע שהמלווה אישר ריבית, הריבית שאושרה תקפה למשך 24 יום בלבד. לאחר תקופת זמן זו, הקונה יצטרך לאשר מחדש את שיעורי הריבית.

דרישות להלוואת המשכנתא

לאחר שקיבל אישור עקרוני, על הקונה להתחייב לשתי דרישות כדי לקבל את המימון להלוואת המשכנתא:

1. פתיחת תיק משכנתא

על הקונה לפתוח תיק משכנתא בבנק. כדי לפתוח תיק משכנתא, הבנק גובה 'דמי מקור', שהם בדרך כלל סביב 0.25% מהלוואת המשכנתא.

לדוגמה, אם הקונה לוקח הלוואת משכנתא בסך 1,000,000 ₪, הבנק יגבה ממנו 2,500 ₪ (1,000,000 x 0.25) כדמי מקור.

2. רכישת ביטוח חיים ורכוש

לאחר פתיחת תיק משכנתא, הבנק ידרוש מהקונה לבצע ביטוח חיים ורכוש. ביטוח חיים ככל הנראה יעלה לקונה בסביבות 100 ₪ לחודש וביטוח הרכוש יעלה 450 ש"ח נוספים לכל 100,000 ש"ח ממחיר הרכישה של הנכס, בשנה.

לדוגמה, קונה ישלם כ -1,200 ₪ (100 x 12) בשנה עבור ביטוח חיים; ואם הוא רוכש נכס תמורת 1,000,000 ש"ח, הוא ישלם 4,500 ש"ח (1,000,000 / 100,000 x 450) בשנה. מדובר בסכום כולל של כ -5,700 ₪ לשנה.

כמה כסף יכול מבקש המשכנתא לקבל?

עבור משכנתא על נכס ראשון, המלווה יכול להשאיל את לקונה עד 75% ממחיר הרכישה של הדירה / הבית. כדי שהבית ייחשב בנכס ראשון, על הקונה ובת זוגו לקנות נכס בפעם הראשונה. אם הקונה נשוי או עם חי עם אדם שמהווה כבר בעלים של נכס, הקונה לא יוכל ללוות עד לסכום הנ"ל מהמלווה. במקום זאת, הוא יצטרך ללוות בתנאיי משכנתא עבור נכס שני.

עבור משכנתא על נכס שני, המלווה יכול להלוות רק עד 50% ממחיר הרכישה של הנכס.

דוגמה 1: לתושב הקונה נכס ראשון בעלות של 1,000,000 ₪, הוא יכול ללוות עד 750,000 ₪ (1,000,000 x 0.75) כהלוואת משכנתא.

דוגמה 2: לתושב הקונה נכס שני בעלות של 1,000,000 ₪, הוא יכול ללוות עד 500,000 ₪ (1,000,000 x 0.50) כהלוואת משכנתא.

כיצד מעריך המלווה את מתן הלוואת המשכנתא?

המלווה מחליט אם הקונה יקבל משכנתא ובאילו תנאים. ראשית, קונה צריך להראות שיש לו את היכולת לשלם על הנכס הזמן הנוכחי מינימום של 25% מנכס הרכישה, ואילו עבור תושבי חוץ נדרשת להוכיח כי יש להם מינימום של 50% ממחיר הרכישה של הנכס.

לאחר מכן, המלווה יעריך יבחר לאיזה הסדר הוא יגיע עם הקונה, בהתבסס על הקריטריונים הבאים:

• גיל הקונה (ככל שהקונה מבוגר יותר, כך יינתנו לו יותר נקודות).
• המצב המשפחתי של הקונה.
• גודל משפחתו.
• אם יש ערב או קונה שותף.

מועד החזרת המשכנתא

קונה יכול לקחת הלוואת משכנתא עבור עד 30 שנה. עם זאת ניתן לנהל משא ומתן על כך מכיוון שקיימים סוגים רבים ושונים של הלוואות משכנתא, בדרגות מורכבות ושיעורים שונים.

מחזור משכנתא

מחזור משכנתא, או מכירה חוזרת תקופתית של יחידה במה שנקרא "משחק הקנייה והחזק". זוהי כנראה צורת המחזור הנפוצה ביותר עבור יחידות הנמכרות כבתים משותפים. בעוד שעבור בית צמוד קרקע מקובל יותר עם מכירה אחת, המכונה לעתים קרובות "החזקת הון עצמי".

באופן כללי, ישנן שתי דרכים להחזיר משכנתא: מראש או בתשלומים תקופתיים. הראשון הגיוני אם למישהו יש את המזומנים בהישג יד ואילו השני הגיוני כאשר הוא נהנה מהזדמנויות השקעה אחרות מכיוון שאין לו מספיק כספים נזילים. לפי שיטת התשלום התקופתית, כל בעל לוקח על עצמו את האחריות לבצע תשלומים על ידי מימון מחדש מעת לעת עד שהם מוכנים למכור.

כאשר מסתכלים על מחזור המשכנתא, חשוב להגדיר מהי מחזור משכנתא. וההגדרה של מחזור משכנתא היא "המונח המשמש לתיאור כאשר לווה משלם את ההלוואה, מוכר או מממן את ביתו מחדש ורוכש בית אחר (כולל דירה)".

בהתחשב במחזור המשכנתא, אצטרך להגדיר בדיוק מה המשמעות של מחזור זה. ההגדרה, ביחס למשכנתאות ולאנשים הרוכשים בתים אלו, היא ש"מחזור משכנתא" מתרחש כאשר מישהו משלם את ההלוואה שלו על בית אחד, מוכר או מממן אותה ואז רוכש בית אחר – הנוטה להיות סוג אחד של בניין או אחר למטרות השכרה.

מחזור משכנתא הוא תהליך של הזמנה וביצוע, כמו גם פירעונו מחזורי משכנתא לא קורים במקרה, אלא מתחילים בתוכנית.

הכרת מחזור המשכנתא שלך חשובה מאין כמותה למתכנן פיננסי או למישהו שעוזר לאנשים לקבל משכנתאות – או אפילו לך. זה חשוב.